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事業用不動産を相続する場合 [事例集]

生前から相続対策することが大切です。

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【相続関係図】
松本家.png

【相続財産】

松本家の財産.png

【背景】
・不動産経営をしていた松本太郎さんが亡くなりました。
・妻の松本花子さんは5年前にすでに亡くなっていました。
・子は長男と次男がいましたが、それぞれ自宅として不動産を購入し、家族と住んでいました。
・事業用不動産の収入は満室時は年間で1000万円、
相続時は空き室率が50%で500万円でした。
・長男と次男は不動産経営に関与していませんでした。


【松本家で行った相続手続き】
・松本太郎さんの自宅を売却し、相続税を支払う。
・事業用不動産をそれぞれ50%ずつ共有分割。
・不動産経営は以前から依頼していた不動産会社に依頼


【相続手続きの結果】
・成約もなく、空室期間が長期化するうちに解約が出てしまいました。
・保証金の返還が必要となり、支出が多くなりました。
・不動産の大規模修繕工事が必要となり、銀行から資金を借り入れしました。
・数年後、銀行から借り入れた資金を返済できなくなり、事業不動産を売却することになりました。
・最終的には、松本太郎さんが残した自宅不動産、預貯金、事業用不動産すべてが手元からなくなってしまい、長男と次男は疎遠になってしまいました。

【考察】
・相続が失敗に終わった5つの原因
  ① 長男と次男が不動産経営にかかわっていなかった。
  ② 事業用不動産の収益改善ができていなかった。
  ③ 相続対策をしていなかった。
  ④ 不動産経営をすべて不動産会社に一任していた。
  ⑤ 遺言書がなかった。


・事業不動産を相続するときの5つのポイント
  ① 生前に、1つの物件につき1人の相続人に相続させ、
物件だけでなく経営のノウハウも一緒に承継する。
  ② 生前に、必要な投資を行い、耐震補強工事などのリフォームをして、
事業用不動産の価値を高める
  ③ 生前から修繕工事の準備をして、資金を積み立てる。
  ④ 時代の流れにあった、信頼できるビジネスパートナーを作る。
  ⑤ 生前に相続人とよく話し合い、エンディングノートや遺言書を準備する。
    生前によく話し合うことにより、相続後の不動産経営の準備をすることが出来ます。
    相続後に経営の準備をしようとすると、いろいろ問題が出ます。

・事業用不動産の後継者がいない場合
  ① 事業用不動産を売却する
  ② 第三者に事業用不動産を引き継いてもらう
  などが考えられます。

相続人といっしょに話し合ったり、専門家に相談することが重要となります。

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